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![](3D"Checosaeilcondominio_file/image005.gif")
=
![](3D"Checosaeilcondominio_file/image006.gif")
Che cosa &e=
acute;
il condominio
E' presente ad ognuno il fenomeno del condominio specie nelle città dov= e le abitazioni sono in prevalenza parti di edifici all'interno dei quali le proprietà individuali sono molteplici e coesistono. Si ha un condomi= nio quando almeno due o più persone sono proprietarie esclusive, nell'am= bito di un edificio strutturato per piani o di un complesso di edifici, di un appartamento o di un locale. In questa situazione i singoli ed autonomi proprietari hanno in comune tra di loro alcuni beni e strutture di utilit&a= grave; collettiva, quali il suolo e il sottosuolo su cui l'edificio sorge, i vani delle scale, gli androni, i lavatoi, l'ascensore, i cortili e i giardini. <= o:p>
Il
Codice civile regola questo importante fenomeno della vita associata con gli
articoli che vanno dal 1117 al 1139 nonché con gli articoli dal 61 a=
l 72
delle "Disposizioni di attuazione del Codice civile".
L'amministratore del condominio
L'amministratore.
Poteri e prerogative.
La
gestione di un condominio pone diversi e complessi problemi: di esecuzione =
delle
decisioni assembleari, di coordinamento delle varie attività gestion=
ali,
di vere e proprie operazioni tecnico-contabili (quali la tenuta dei bilanci=
). E
evidente che, al di la di certe dimensioni del condominio, e indispensabile=
che
tali importanti funzioni facciano capo ad una figura ben precisa:
l'amministratore. Questi e un rappresentante del condominio che secondo la
legge deve:
![=3D"*"](3D"Checosaeilcondominio_file/image001.gif")
eseguire le deliberazioni
dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di
condominio;
disciplinare l'uso delle cose c=
omuni
e la prestazione dei servizi nell'interesse comune;
riscuotere contributi ed erogar=
e le
spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per
l'esercizio dei servizi comuni;
compilare gli atti conservativi=
dei
diritti inerenti alle parti comuni. Egli alla fine di ogni anno deve render=
e il
conto.
La
legge, per meglio definire la natura del ruolo, dispone che l'amministrator=
e,
nei limiti dei poteri sopra elencati, ovvero di altri eventuali poteri
specificamente attribuiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea, h=
a la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i
condomini che contro terzi. D'altro lato, a lui si potranno indirizzare tut=
te
le azioni legali che altri vogliano esercitare contro il condominio, se
riguardano le parti comuni. All'amministratore, inoltre, dovranno essere
notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che riguarda=
no i
beni comuni. Se invece la citazione o l'atto della autorità amminist=
rativa
riguardano temi che sono al di fuori delle attribuzioni dell'amministratore,
questi e tenuto a darne notizia all'assemblea. Se non lo fa può esse=
re
revocato e chiamato a risarcire i danni. Si vedrà nel capitolo delle
azioni giudiziarie il modo con cui l'amministratore può esercitare
concretamente questo potere di rappresentanza.
La
nomina dell'amministratore
La
nomina di un amministratore e obbligatoria quando i condomini sono pi&ugrav=
e;
di quattro. Se in questo caso l'assemblea non provvede, ciascun condomino
può ricorrere al giudice perchè questi nomini l'amministrator=
e.
Competente a tale nomina e il presidente del tribunale del luogo dove si
trovano gli immobili. Circa le caratteristiche della persona da nominare, la
legge non richiede particolari competenze (quali iscrizioni ad albi
professionali, ecc.) ne stabilisce incompatibilità che potrebbero, p=
ero,
essere fissate nel regolamento di condominio.
L'amministratore
può essere sia un condomino che una persona esterna al condominio. L=
'assemblea
che nomina l'amministratore dovrà registrare, comunque, sul nome del
nominato, una somma di voti tra gli intervenuti, favorevoli alla nomina, che
rappresentino almeno la meta del valore dell'edificio, cioè
La
revoca dell'amministratore
L'art.
1129 del Codice civile affronta il tema della cessazione del rapporto tra
amministratore e condomino e stabilisce che in ogni tempo l'assemblea
può revocarlo. Ciò si comprende se si riflette al fatto che,
essendo legato l'amministratore da un rapporto di rappresentanza nei confro=
nti
del condomino, questo può recedere dallo stesso allorché veda
incrinata la fiducia verso l'amministratore. Oltre questa revoca, per cosi =
dire
generica che non richiede ulteriore specificazione, il Codice civile prevede
altre ipotesi di revoca:
quella gia vista dall'art. 1131=
nei
confronti dell'amministratore che ha omesso di informare l'assemblea circa =
il
ricevimento di citazioni o provvedimenti amministrativi con contenuto
esorbitante dalle sue attribuzioni;
quella decisa dall'autorit&agra=
ve;
giudiziaria su ricorso di ciascun condomino se per due anni non ha reso il
conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di grave
irregolarità.
La
responsabilità dell'amministratore
Per
il suo specifico ruolo, l'amministratore ha una serie di diritti, attribuzi=
oni
e prerogative ma anche di obblighi.
E
evidente che, se suo compito e quello di eseguire le deliberazioni
dell'assemblea o di curare l'osservanza del regolamento, sarà
responsabile se il suo comportamento reale violerà tali norme. In pr=
imo
luogo c'e da chiarire che l'amministratore e legato al condominio da un
rapporto di mandato: il Codice civile prevede che il mandatario,
nell'adempimento delle sue funzioni, deve agire con la diligenza del "=
buon
padre di famiglia”, intendendo con questo il comportamento che in una=
situazione
determinata dovrebbe tenere un uomo medio. Tale comportamento negativo
può presentarsi in varie forme, per esempio: omissioni di obblighi c=
he
la legge o il regolamento impone, ovvero agire senza diligenza, scrupolo e
accortezza. E chiaro che nei casi in cui una reale colpa nell'azione
dell'amministratore e ravvisabile, questi e tenuto a risarcire i danni che =
il
condomino per effetto del suo agire ha subito.
Fin
qui si e parlato di responsabilità dell'amministratore verso il
condominio. Cosa avviene se per effetto di azioni od omissioni
dell'amministratore siano terzi estranei a subire un danno? Si pensi al cas=
o di
guasti e mancati lavori su parti comuni che hanno danneggiato vicini o
passanti, etc. In tale caso e indubbio che il condominio sarà chiama=
to a
rispondere nei confronti del terzo ed obbligato al risarcimento del danno;
potrà, pero, rivalersi sull'amministratore se questi ha provocato il
danno con il suo agire.
Una
responsabilità particolare: L'omissione contributiva<=
span
style=3D'font-size:11.0pt;color:windowtext'>
E
frequente la presenza nel condominio di un dipendente con compiti di custod=
ia e
vigilanza, di un portiere, di un addetto alle pulizie. E un principio ormai
consolidato presso la giurisprudenza che un preciso dovere incombe
sull'amministratore in relazione agli adempimenti assicurativi e previdenzi=
ali
che riguardano dipendenti del condominio. Di conseguenza, l'amministratore e
personalmente responsabile delle omissioni contributive e tale
responsabilità e di natura penale.
Poteri e attribu=
zioni
dell'assemblea
L'assemblea condominia=
le e
l'organo supremo del condominio. La sede naturale in cui questo fenomeno de=
lla
vita associativa trova la sintesi nelle decisioni e deliberazioni adottate,
secondo le regole e le maggioranze stabilite dalla legge. L'assemblea dovr&=
agrave;
provvedere alla nomina dell'amministratore, alla approvazione dei bilanci
preventivi e del rendiconto, all'effettuazione di opere di manutenzione
ordinaria e straordinaria e di innovazione.
Come e quando si
convoca l'assemblea
La legge prevede che n=
on
può deliberare con validità l'assemblea quando non risulti che
tutti i condomini siano stati invitati. L'avviso ai condomini non deve assu=
mere
forme particolari; e, pero, evidente che per poter provare che ciascun
condomino e stato regolarmente invitato sarà opportuno inviare, alme=
no
ai condomini non presenti nell'edificio, una lettera raccomandata con ricev=
uta
di ritorno. L'avviso della convocazione deve essere comunicato almeno cinque
giorni prima della data della stessa e deve contenere la precisa indicazione
del luogo di riunione.
Quando si convoca
l'assemblea? In via ordinaria per la deliberazione indicata dall'art. 1135 =
del
Codice civile; annualmente dall'amministratore, il quale può, inoltr=
e,
convocarla in via straordinaria quando lo ritiene necessario, ovvero quando=
ne
e fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore
dell'edificio. In questo caso se l'amministratore non da corso alla richies=
ta
dei condomini, decorsi inutilmente dieci giorni, questi possono provvedere
direttamente alla convocazione. Nel caso in cui manchi l'amministratore,
l'assemblea, sia ordinaria che straordinaria, può essere convocata da
ciascun condomino.
Chi deve essere
convocato =
E evidente che l'avvis=
o di
convocazione deve essere inviato a tutti i condomini, e fin qui non si pone
alcun problema particolare. Alcuni particolari accorgimenti riguardano:
- il caso di un appart=
amento
o locale che abbia più proprietari. L'avviso deve essere inviato a
tutti. Saranno loro poi, se vorranno, a farsi rappresentare da uno;
- il caso di un condom=
ino
defunto che ha più eredi. L'avviso va inviato all'ultimo domicilio d=
el
defunto;
- il caso di una vendi=
ta che
e intervenuta. Dovrà essere cura del venditore e dell'acquirente
comunicare all'amministratore l'avvenuto passaggio di proprietà;
- il caso dei coniugi
proprietari in regime di comunione di un immobile. L'avviso formalmente
andrebbe comunicato ad entrambi, specie se i coniugi non hanno comunicato
all'amministratore la volontà di nominare uno solo di loro a rappres=
entante.
E pero sufficiente l'avviso inviato ad uno dei due se risulta certo
all'amministratore che permane la convivenza e non c'e separazione legale o
consensuale.
E’ frequente il caso che =
un
condomino non voglia o non possa partecipare all'assemblea. Si pensi alla
lontananza dal luogo della proprietà, alle malattie o altri impedime=
nti
che rendono difficile o impossibile la partecipazione. Per assicurare una
normale agibilità dell'organismo fondamentale del condominio e conse=
ntito
ai singoli condomini la possibilità di farsi rappresentare in assemb=
lea
da altre persone munite di delega. Tale delega può essere rilasciata=
ad
altro condomino o anche all'amministratore ovvero ad un estraneo al condomi=
nio.
Talvolta i regolamenti di condominio limitano il numero delle possibili del=
eghe
che un solo rappresentante può esprimere, ciò per evitare una
concentrazione di potere decisionale che può avere indubbi effetti
negativi.
La prima
convocazione e le presenze richieste
Il codice, per assicurare la re=
ale funzione
dell'assemblea evitando di dare un peso abnorme alle eventuali assenze che,=
al
limite, potrebbero paralizzare la vita condominiale, ha adottato il sistema
della doppia convocazione assembleare. E’ evidente che tra la prima e=
la
seconda convocazione esiste una differenza data dalle diverse condizioni di
valida costituzione.
L'assemblea di prima convocazio=
ne e
validamente costituita quando siano presenti tanti condomini che rappresent=
ino
i 2/3 del valore dell'edificio comune e i 2/3 dei partecipanti al condomini=
o.
Questo, in pratica, significa che all'assemblea debbono essere presenti tan=
ti
condomini tali che la somma delle rispettive quote millesimali sia pari a
666/mm; ma non solo, oltre che i 2/3 delle quote, bisogna che siano presenti
anche i 2/3 dei condomini. Un esempio può chiarire: se il condominio
consta di 20 unita immobiliari, occorre che siano presenti 666/mm ma anche =
14
condomini. L'assemblea non sarebbe quindi validamente costituita se fossero
presenti ad essa solo 10 condomini anche se rappresentativi di oltre 666/mm.
Ciò per limitare il peso di proprietari che concentrino nelle loro m=
ani
più quote.
Una volta validamente costituit=
a, a
quali condizioni l'assemblea può deliberare? Secondo il Codice, sono
valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la meta del valore dell'edificio.
La seconda convocazione<=
/u>
E' chiaro che sarà succe=
ssiva
alla prima; non può cadere oltre 10 giorni dalla prima. Non è
richiesto per la valida costituzione un particolare numero di presenze; le
delibere adottate, però, saranno valide se riporteranno un numero di
voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del va=
lore
dell'edificio.
=
La
tabella delle maggioranze condominiali
|
&n=
bsp; OGGETTO DELLA DELIBER=
A |
&n=
bsp; PR=
IMA
CONVOCAZIONE |
&n=
bsp; SECONDA CONVOCAZIONE<= o:p> |
||
|
|
Condomini |
Valore |
Condomini |
Valore |
|
Amministratore - nomina e revoca=
- riconferma e compenso |
metà+
1 intervenuti <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà+
1 intervenuti |
Al=
meno 50%
<=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
me=
tà
+ 1 intervenuti <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
<=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'> <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% Almeno 50% |
|
Eliminazione
barriere architettoniche |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>1/3
condomini |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
|
Impianto di riscaldamento - trasformazione per
contenimento energetico |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
1/3 |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
|
Innovazioni
per il miglioramento o l’uso più com=
odo
per ottenere un migliore rendimento
che possono creare pregiudizio alla stabilit&agra=
ve;
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico=
o
che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o =
al
godimento anche di un condomino
che producano un cambiamento della destinazione
originaria dell’edificio |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 condomini &n=
bsp; Tu=
tti i
condomini &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; Tu=
tti i
condomini <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>&n=
bsp; |
&n=
bsp; Al=
meno
2/3 &n=
bsp; 10=
0% &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; 10=
0% &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>&n=
bsp; |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1condomini &n=
bsp; Tu=
tti i
condomini &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; Tu=
tti i
condomini |
&n=
bsp; Al=
meno
2/3 &n=
bsp; 10=
0% &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>10=
0% |
|
Interventi di recupero - ai sensi della legge
172/92 |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
metà |
|
Portierato
mutamento d’uso dei locali
soppressione del servizio |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 intervenuti <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; Al=
meno
50% Al=
meno
50% <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>&n=
bsp; |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 intervenuti 1/3
condomini &n=
bsp; |
&n=
bsp; Al=
meno
50% Al=
meno
50% |
|
Preventivi spese
per le spese ordinarie annuali
per le opere di manutenzione straordinaria e cost=
ituzione
di un fondo speciale |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 intervenuti &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; Al=
meno
50% &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
&n=
bsp; 1/3
condomini &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>1/3
condomini |
&n=
bsp; Al=
meno
50% &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
|
Realizzazione di parcheggi <= o:p> - da destinare a pert=
inenze
delle singole unità immobiliari |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
|
Regolamento
approvazione
modifiche che implichino variazioni nei diritti s=
oggettivi
sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di
proprietà esclusiva |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 intervenuti <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Tu=
tti i
condomini |
&n=
bsp; Al=
meno
50% <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>10=
0% |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 intervenuti Tu=
tti i
condomini <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>&n=
bsp; |
&n=
bsp; Al=
meno
50% 10=
0% <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>&n=
bsp; |
Rendiconto annuale
|
<=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
<=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
<=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>1/3
condomini |
<=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
1/3 |
|
Ricostruzione dell’edificio <= o:p>
per perimento inferiore ai 3/4 del valore
per perimento totale o superiore ai 3/4 del valor=
e |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 intervenuti &n=
bsp; &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Tu=
tti i condomini
|
&n=
bsp; Al=
meno
50% &n=
bsp; &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>10=
0% |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 intervenuti &n=
bsp; &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Tu=
tti i
condomini |
&n=
bsp; Al=
meno
metà &n=
bsp; &n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>10=
0% |
|
Ripar=
azioni
straordinarie di notevole entità |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
metà |
|
Ripartizione delle spese tra i condomini <=
/b> |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>me=
tà
+ 1 intervenuti |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
50% |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>1/3
condomini |
&n=
bsp; <=
span
style=3D'font-size:11.0pt;mso-bidi-font-family:Arial;color:windowtext'>Al=
meno
1/3 |
|
Scioglimento del condominio <= o:p>
quando per rendere possibile la divisione in part=
i autonome
occorrano modifiche dello stato attuale dell’edificio e opere per la
diversa sistemazione dei locali e dipendenza tra i condomini
quando l’edificio può suddividersi in
parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.=
c.) |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 condomini &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; metà + 1
intervenuti |
&n=
bsp; Al=
meno
2/3 &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; Almeno 50% |
&n=
bsp; me=
tà
+ 1 condomini &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; metà + 1
intervenuti |
&n=
bsp; Al=
meno
2/3 &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; Almeno metà |
Tabelle
millesimali
- modifica |
Tutti i condomini |
&n=
bsp; 100% |
&n=
bsp; Tutti i condomini |
100% |
Vendita
o cessione
- di beni comuni |
&n=
bsp; Tutti i condomini |
&n=
bsp; 100% |
&n=
bsp; Tutti i condomini |
&n=
bsp; 100% |
|
Tutte
le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste d=
alla
legge |
&n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; metà + 1
intervenuti |
&n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; Almeno 50% |
&n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; 1/3 condomini |
&n=
bsp; &n=
bsp; &n=
bsp; Almeno 50% |
Come si costituisce un condominio
E' evidente che fino a
quando un edificio appartiene ad una sola persona o società non
può esservi condominio. Ne, come si diceva, se i proprietari sono in
regime di comunione può esservi condominio.
I1 condominio si
costituisce:
1)
quando il
costruttore dell'edificio o comunque l'unico suo proprietario vende a due o
più persone le varie unità immobiliari di cui l'edificio si
compone;
2)
quando, a segu=
ito
della morte dell'unico proprietario, gli succedono almeno due eredi, i qual=
i, o
per previsione del testamento o per accordo tra loro intervenuto, dividono =
le
varie unita di cui l'edificio si compone.
In definitiva il condo=
minio
si costituisce allorché si verificano fatti ed atti giuridici idonei=
ad
attribuire frazionatamente la proprietà delle varie unita immobiliari
facenti parte dell'edificio. Tali atti possono essere un testamento, una co=
mpravendita,
un atto di divisione relativi ad un bene in comunione.
Non occorre un a=
tto
specifico di costituzione
Da quanto sopra enunci=
ato si
comprende che la costituzione del condominio avviene per cosi dire
automaticamente, allorché in relazione ad un edificio vengono a
coesistere proprietà esclusive e proprietà comuni su alcuni b=
eni.
Di conseguenza non e necessario che i condomini rendano formale questa loro
situazione dando vita ad un atto particolare. Le assemblee, il regolamento,
ogni atto che i condomini compiranno discendono come conseguenza da una
situazione giuridica di per se definita. Si ha condominio quando il diritto
esclusivo di proprietà e legato al diritto di comproprietà sui
beni comuni.
E' frequente il caso c=
he una
serie d'edifici abbia in comune alcuni beni: cortili, corridoi, impianto di
riscaldamento. In sostanza si tratta d'edifici strutturalmente autonomi che
hanno la particolarità d'alcuni beni e servizi in comune. Tali beni e
servizi sono soggetti alla disciplina che il codice prevede per il condomin=
io.
Ci si troverà di fronte, pertanto, ad un duplice condominio:
1 - quello formato dag=
li
edifici autonomi e dai beni e servizi esclusivi del singolo edificio;
2 - quello formato dal
complesso degli edifici che riguarderanno beni e servizi comuni a tutti gli
edifici.
Per evitare che ciascun
condominio debba partecipare a due assemblee (quella del proprio edificio e
quella del super-condominio) e possibile e giuridicamente corretto che il
regolamento di condominio preveda una delega a rappresentare, rilasciata
all'amministratore. Perché pero l'assemblea del super-condominio sia
correttamente tenuta occorre che tutti i regolamenti di condominio dei sing=
oli
edifici prevedano una tale possibilità di rappresentanza all'amminis=
tratore.
Ruolo
dell'amministratore e rappresentanza
Come abbiamo gia visto=
nel
capitolo sull'amministratore, questi può, nei limiti delle attribuzi=
oni
stabilite dall'art. 1130, ovvero dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento o dall'assemblea, agire in giudizio sia contro i condomini che
contro terzi, avendo la rappresentanza dei partecipanti al condominio. Dire=
che
l'amministratore ha la rappresentanza del condominio significa che egli agi=
sce
in nome e per conto del condominio e, pertanto, le scelte da lui operate
nell'ambito della sua funzione e delle sue attribuzioni vanno riferite al
condominio. In particolare, l'amministratore potrà stipulare contrat=
ti a
partire da quelli che riguardano forniture per i servizi comuni (acquisto d=
el
combustibile, utenze elettriche, contratti col personale di pulizie, col
portiere, appalti per lavori da eseguire).
E naturalmente compres=
o nel
rapporto che lega l'amministratore al condominio la possibilità di
rappresentare il condominio stesso, in giudizi e procedimenti che lo vedono
protagonista. Potrà in sostanza l'amministratore, per esempio, avvia=
re
azioni rese necessarie per eseguire una delibera dell'assemblea, ovvero vol=
te
alla riscossione dei contributi. Di particolare importanza tutta la gamma d=
elle
azioni che costituiscono atti conservativi inerenti parti comuni: ad esempi=
o,
potrà avviare tutte le azioni possessorie, quali quella di
reintegrazione prevista dal Codice civile per riacquistare il possesso di un
bene di cui altri si sia impossessato con violenza o clandestinità; =
o,
ancora, le azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto. La prima si
esercita quando, dall'opera intrapresa da qualcuno e non ancora conclusa, s=
tia
per derivare un danno al bene comune. Con la seconda, si tende ad allontana=
re
il rischio di possibili danni al bene comune: edificio, alberi o altre cose=
di
proprietà di altri. Tutte queste azioni sono esperibili davanti al
pretore.
Se queste azioni, inve=
ce di
intentarle a difesa di un proprio diritto, il condominio le subisce da part=
e di
terzi, e evidente che nel procedimento che ne segue l'amministratore
avrà la legittimazione passiva, cioè la rappresentanza in
giudizio del condominio. Si pensi, per esempio, alle varie azioni che il
condomino dissenziente o assente può intentare nei rapporti del
condominio. In tale caso, l'amministratore e legittimato a rappresentare il
condominio: ciò in quanto, nel compito tipico dell'amministratore di
eseguire le delibere, vi e compreso quello di "difenderne la
validità.
L'azione contro =
il
condominio moroso
L'art. 63 delle
"disposizioni di attuazione" al Codice civile stabilisce che per =
le
riscossioni dei contributi, in base allo stato di ripartizione approvato
dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Si tratta di un procedime=
nto
particolare ed urgente stabilito dalla legge a vantaggio del creditore di u=
na
somma liquida di denaro quando sia fondato da una prova scritta. In tal cas=
o,
l'amministratore può ricorrere al giudice perchè emetta un
decreto di ingiunzione esecutivo nei confronti del condomino moroso.
Le azioni del
condomino dissenziente
Abbiamo gia visto in
precedenza come il condomino dissenziente possa rivolgersi al giudice per
chiedere l'annullamento di delibere adottate in contrasto con la legge o co=
n il
regolamento. In questo caso l'interessato citerà davanti al giudice
l'amministratore in quanto rappresentante del condominio.
Il mancato accor=
do tra
condomini =
Tutta una serie di pro=
nuncie
dell'autorità giudiziaria in materia di condominio riguardano situaz=
ioni
in cui, essendo necessario l'unanime consenso di tutti i condomini, per una
determinata decisione questo non si verifica. Si pensi al caso di un condom=
ino
privo di tabella millesimale per impossibilità di determinare un acc=
ordo
tra i condomini.
Altri casi di
intervento dell'autorità giudiziaria
Su ricorso di ciascun
condomino, il giudice può essere chiamato a pronunciarsi sulla richi=
esta
di revoca dell'amministratore. 11 giudice competente e il tribunale che
provvede emettendo un decreto dopo aver sentito l'amministratore . Contro il
provvedimento del tribunale può essere promosso reclamo alla Corte d=
'appello.
Su richiesta di chi intende iniziare o proseguire una lite contro il condom=
inio
privo di amministratore o di legale rappresentante, e il giudice può
nominare un curatore speciale.
Il condomino che
dissente dalle liti
Come abbiamo visto il
condominio può trovarsi nella condizione di iniziare liti giudiziarie
ovvero di subire l'azione legale di terzi. In questi casi che, in linea di
massima, comportano una possibilità di esposizione economica ai costi
della giustizia (specie nei casi di soccombenza), il codice ha opportunamen=
te
previsto la possibilità, per il condomino che non intende associarsi
alle iniziative giudiziarie degli altri, di separare le proprie
responsabilità in ordine alle conseguenze della lite. Cosa dovr&agra=
ve;
fare per esternare questo suo dissenso? Nel caso che l'assemblea abbia
deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda giudiziale =
da
altri proposta, il condomino che dissente deve notificare l'atto contenente
tale sua intenzione all'amministratore. La legge parla di notifica, ma in
realtà e sufficiente una lettera raccomandata con ricevuta di ritorn=
o,
da inviare pero entro trenta giorni da quando il condomino ha avuto conosce=
nza
della delibera che ha deciso la lite.
Se la lite e avviata, =
ovvero
la resistenza alla citazione da parte di terzi non e deliberata dall'assemb=
lea
ma e direttamente esercitata dall'amministratore nell'ambito del diritto di
rappresentanza che la legge gli riconosce, il procedimento sarà dive=
rso:
il dissenziente dovrà prima ricorrere all'assemblea contro le decisi=
oni
dell'amministratore e solo se l'assemblea approverà la condotta
dell'amministratore potrà agire ai sensi dell'art. 1132.
Quali sono gli effetti=
del
dissenso? 11 condomino dissenziente ha diritto di rivalersi, nei confronti
degli altri condomini, per ciò che abbia dovuto pagare alla parte
vittoriosa. Se l'esito della lite e favorevole, il condomino dissenziente c=
he
pero ne tragga vantaggio-deve concorrere alle spese del giudizio che non sia
stato possibile far pagare alla parte soccombente.
I rapporti =
tra
proprietario e inquilino nel condominio
Il conduttore nel
condominio=
E assai frequente il c=
aso
che in un edificio condominiale alcuni appartamenti o locali siano condotti=
in
locazione, cioè non direttamente utilizzati dal proprietario ma da un
terzo che li ha ottenuti in affitto. In questo caso al problema del rapporto
tra condomini si aggiunge il problema del rapporto tra inquilino e propriet=
ario
e tra lo stesso inquilino e il condominio.
Il regolamento e
l'inquilino
Innanzi tutto l'inquil=
ino si
vedrà obbligato al rispetto di tutte quelle regole della vita
condominiale che, ad esempio, fissano le modalità di utilizzo dei be=
ni e
servizi comuni.
L'assemblea
condominiale e l'inquilino
L'articolo 10 della le=
gge
392 del 1978 (equo canone) stabilisce che il conduttore ha diritto di voto,=
in
luogo del locatore, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle
spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di
condizionamento d'aria. Egli, inoltre, ha diritto di intervenire, senza dir=
itto
di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi com=
uni.
E evidente, e lo stesso articolo 10 lo prevede, che anche negli edifici non
condominiali (ad esempio, in cui il locatore sia l'unico proprietario) gli
inquilini possano esercitare tale diritto o su convocazione del proprietari=
o o
per autoconvocazione di almeno tre inquilini. In questa assemblea si dovran=
no
osservare, in quanto applicabili, le norme del Codice civile sull'assemblea
condominiale.
Insomma, la legge tras=
ferisce
un diritto di voto dal proprietario (che potrà partecipare all'assem=
blea
ma non votare) all'inquilino. Quali le conseguenze pratiche di un tale diri=
tto
concesso all'inquilino? Il conduttore dovrà essere regolarmente
convocato dall'amministratore all'assemblea indetta per deliberare sul serv=
izio
di riscaldamento. Ciò evidentemente in tutti i casi in cui
all'amministratore risulti, per esservi stato informato dal proprietario, c=
he
l'immobile e condotto in locazione. In caso contrario tale obbligo, e la
conseguente responsabilità per inadempimento, spetta al locatore. In
ogni caso, la delibera adottata in presenza di una omessa convocazione del
conduttore e da considerarsi nulla ed impugnabile. Se il proprietario non
avesse informato l'amministratore e avesse votato in luogo dell'inquilino
avente diritto sarebbe obbligato al risarcimento delle spese più one=
rose
che l'assemblea avesse approvato.
L'assemblea di u=
no
stabile non condominiale
Si e visto che anche i=
n tali
situazioni gli inquilini hanno diritto a decidere in merito alle spese del
servizio di riscaldamento. E evidente che in tale caso l'assemblea deve ess=
ere
convocata dal proprietario ovvero da almeno tre inquilini. Per le
modalità di tenuta e di regolare gestione dell'assemblea si applica =
il
Codice civile. In particolare, in merito al calcolo delle maggioranze, si
dovrà fare riferimento, in assenza della tabella dei valori millesim=
ali,
ai criteri adottati per la ripartizione delle spese.
Su quali deliber=
e vota
l'inquilino?
La legge dice che
l'inquilino partecipa alle delibere sulle spese e le modalità di
gestione del servizio di riscaldamento. In concreto su quali aspetti
voterà? Certamente sulla fissazione dei periodi di accensione, sugli
orari giornalieri di funzionamento, sulle modalità di funzionamento,
sulla scelta dell'impresa fornitrice del combustibile, sui problemi di
ordinaria manutenzione dell'impianto.
Gli oneri access=
ori a
carico dell'inquilino
Un appartamento posto
all'interno di un edificio risente di una serie di spese sostenute nell'amb=
ito
della comunità condominiale. Il problema si risolve in maniera
relativamente più semplice laddove lo stabile e abitato esclusivamen=
te
da proprietari. Dove, invece, alcuni appartamenti sono in locazione va dist=
into
quanto delle spese e a carico dell'inquilino e quanto dovrà sopporta=
re
il locatore.
L'articolo 9 della leg=
ge
392/78 fissa una serie di voci di spesa che sono a carico dell'inquilino.
Queste sono: le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, del portierato, alla fornitura
dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento
d'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla
fornitura degli altri servizi comuni. La legge aggiunge che il pagamento de=
ve
avvenire entro due mesi dalla richiesta, ed attribuisce all'inquilino il
diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei relativi crit=
eri
di riparto. Ha, inoltre, il diritto di prendere visione dei documenti giust=
ificativi
delle spese effettuate. Appare evidente che a carico dell'inquilino saranno,
nell'ambito delle voci sopra indicate, solo quelle relative al funzionament=
o e
all'ordinaria gestione del servizio e dovranno essere a carico del propriet=
ario
tutte quelle riguardanti sostituzione e riparazione di impianti, innovazion=
i,
straordinarie manutenzioni.
La legge parla, oltre =
alle
voci esplicitamente citate, di altri servizi comuni. Quali saranno? E d'obb=
ligo
il riferimento alla realtà caso per caso.
Faranno certamente par=
te di
questi le spese di gestione e pulizia del giardino, dell'autorimessa, della
piscina o di altri impianti sportivi; e, invece, da escludersi che rientri =
in
tale classificazione il compenso dell'amministratore o l'assicurazione dello
stabile.
Il portiere è un dipende=
nte
del condominio che ha una serie di compiti e funzioni: preminente quello di
custodia dello stabile che comporta un controllo, da parte sua, dell'ingres=
so.
Ma a questo va aggiunta tutta una serie di mansioni che riguardano l'uso de=
lle
cose comuni, le pulizie dello stabile, il controllo e la vigilanza circa il
rispetto delle norme del regolamento o delle delibere dell'assemblea che si
sono tradotte in disposizioni dell'amministratore di cui, in ultima analisi=
, il
portiere e uno stretto collaboratore con compiti esecutivi.
Il contratto di lavoro
Il portiere è legato da =
un
contratto di lavoro subordinato al condominio; è, pertanto, evidente=
che
il rapporto è regolato dalle norme fissate in materia dal contratto
collettivo nazionale di categoria. In particolare le norme che oggi regolano
tale rapporto sono ravvisabili:
- nella normativa generale sul
rapporto di lavoro (Codice civile, leggi sulla previdenza e assistenza, ecc=
.);
- nell'accordo sindacale siglat=
o in
data 15 dicembre1999 con validità dal 1/1/2000 al 31/12/2002.
Le mansioni del portiere=
Come si diceva, l'attivit&agrav=
e;
fondamentale del portiere e quella di assicurare il servizio di vigilanza e
custodia dello stabile attraverso il controllo della porta di ingresso.
E’ naturale, però, che gli spettano altri compiti: in particol=
are,
dovrà provvedere all'accurata pulizia dell'androne, delle scale, dei
cortili e degli altri locali comuni; dovrà distribuire la corrispond=
enza
ai condomini ed inquilini; dovrà sorvegliare l'uso dei servizi comun=
i,
in particolare dell'ascensore e dell'impianto di riscaldamento. Avrà,
inoltre, tutti gli altri obblighi che discendono dal regolamento di portier=
ato
che spesso è allegato al contratto di lavoro.
Figura del portiere e assunzion=
e
Circa la natura del lavoro pres=
tato
dal portiere, è indubbio che questi svolga una attività
più qualificabile come operaia che impiegatizia. Alla sua nomina e
assunzione può provvedere anche l'amministratore nell'ambito delle s=
ue
attribuzioni, sempre che, evidentemente, l’assemblea abbia deciso
l'adozione del servizio.
L'assunzione dovrà risul=
tare
da atto scritto che contenga le seguenti indicazioni: data, durata del peri=
odo
di prova, qualifica, retribuzione e orario di lavoro. Il portiere che
dovrà essere assunto deve presentare documento d'identità,
certificato di stato di famiglia, certificato penale, certificato medico,
libretto di lavoro, licenza comunale, codice Inps e codice fiscale. Il peri=
odo
di prova ha durata di due mesi, e nell'assunzione in servizio devono essere
rispettate le norme vigenti per il collocamento. E’ vietata la pratica
della cosidetta buona entrata (artt. 27/28/29/30 contratto collettivo nazio=
nale
di lavoro).
Obblighi del portiere
Il portiere ha l'obbligo:
- di tenere aperto il portone p=
er 11
ore giornaliere (ridotte di 6 ore settimanali a partire da gennaio 2000). S=
ono
previste maggiorazioni per lavoro straordinario,festivo o notturno (art.47
CCNL).
In caso di comportamenti che
costituiscono violazione del contratto, il portiere può essere
sottoposto a provvedimenti disciplinari che, a seconda della gravita della
mancanza, possono essere: il rimprovero verbale o scritto; la multa; il
licenziamento in tronco (art. 103 del contratto).
I diritti del portiere
Il portiere ha i seguenti dirit=
ti:
- l'orario di lavoro non pu&ogr=
ave;
superare le 47 ore settimanali (art.54) e le 30 ore per i rapporti part-time
(56). Le ore prestate in eccedenza costituiscono straordinario, per le qual=
i la
paga viene maggiorata ;
- al riposo settimanale, in una
giornata possibilmente coincidente con la domenica (art.58);
- alle ferie, pari a 26 giorni
(art.60)
- permessi straordinari retribu=
iti
non superiori ad 80 ore lavorative;
- al congedo matrimoniale retri=
buito
di 15 giorni;
- ad una retribuzione pari al s=
alario
unico minimo nazionale, alla scala mobile, al cosi detto terzo elemento se
previsto dal contratto;
- ad un preavviso sino tr=
e mesi
in caso di licenziamento escluso il licenziamento in tronco (art.98);
- ad ottenere, alla cessazione =
del
rapporto, un certificato del compiuto servizio. ( art.99).
La malattia del portiere=
L'accordo del 15/12/99 prevede
l'obbligo per i proprietari di corrispondere al portiere un'indennità
pari a L. 50.000 dal 4° giorno e 55.000 dal 21° giorno in poi. Tale
indennità e dovuta per un massimo di180 giorni.
Maternità=
Valgono le leggi in materia, in
particolare le norme circa il divieto di licenziamento dall'inizio della
gravidanza fino al compimento di un anno del bambino, al congedo per matern=
ità
due mesi prima e tre mesi dopo il parto e la possibilità di sei mesi=
di
astensione dopo la nascita del bambino.
L'alloggio del portiere<=
/u>
Il portiere gode dell'alloggio =
in
virtù dell'opera prestata. In sostanza, tale godimento e finalizzato
alla prestazione del servizio e trova la sua regolamentazione giuridica nel
contratto di lavoro e non nelle norme sul rapporto di locazione. Una volta
cessato il rapporto di lavoro, al termine del preavviso, il portiere
dovrà anche rilasciare l'alloggio; pertanto l'eventuale controversia=
che
dovesse sorgere in ordine al rilascio stesso e di competenza del giudice del
lavoro e non richiede un procedimento di sfratto.
Gli addetti alle pulizie=
In molti condomini e assente il
servizio di portierato e la pulizia delle parti comuni e assicurata da
lavoratori assunti appositamente per svolgere questa funzione. Le norme che
regolano tale rapporto ricalcano quelle del portierato.
E’ certamente uno dei ser=
vizi
che, quando rivestono carattere comune, assumono importantissimo rilievo ne=
lla
vita condominiale. Perchè ciò avvenga occorre che l'impianto =
e la
conseguente erogazione del servizio sia di tipo centralizzato. In questo ca=
so
l'impianto e di proprietà comune e si comprendono in tale
proprietà condominiale: i generatori di calore centrali (bruciatore e
caldaia), il deposito del materiale combustibile, le pompe di circolazione,=
le
tubazioni che dall'impianto si dipartono per la conduttura dell'acqua calda=
, le
canne fumarie. Non rappresentano beni comuni ma proprietà esclusive =
del
singolo condomino le condutture di diramazione nell'ambito del singolo
appartamento e i radiatori.
Le spese di gestione e di eserc=
izio
L'impianto di riscaldamento,
allorché centralizzato, e il tipico bene comune che produce un servi=
zio
comune. Questo servizio può essere prodotto solo a seguito di
determinate attività che, ovviamente, comportano dei costi. Sono que=
sti
costi di esercizio o gestione che riguarderanno l'acquisto del combustibile,
l'utenza dell'energia elettrica che funge da forza motrice, la manutenzione=
e
pulizia dell'impianto, il compenso per chi sia eventualmente addetto ad
azionarlo e a spengerlo. Sono, insomma costi relativi ad un servizio che co=
me
tale e suscettibile di uso differenziato tra i diversi condomini; pertanto,
nella ripartizione di tali costi, occorrerà tenere conto di una
ripartizione che faccia riferimento all'uso differenziato. E quanto, in lin=
ea
generale prevede il 2° comma dell'art. 1123 del Codice civile, il quale
prevede che le spese siano ripartite in proporzione dell'uso che ciascun
condomino può farne: fin qui un criterio generale che, pero, per ess=
ere
concretamente attuato o realizzato nella pratica ripartizione delle spese,
abbisogna di particolari e definiti criteri tipici per ogni specifico servi=
zio.
Si e visto, ad esempio, per l'ascensore, che e particolarmente utile ed
efficace il riferimento ai vari livelli di piano in cui gli appartamenti so=
no
ubicati perchè e di tutta evidenza che l'uso di tale servizio
sarà proporzionalmente maggiore per coloro che abitano ai piani alti
dell'edificio. Per il servizio di riscaldamento non e facile ricavare un ta=
le
criterio oggettivo e nella pratica gestione e amministrazione si e soliti
riferirsi ad alcuni criteri elaborati dalla tecnica che rispondono in varia
misura all'esigenza di un giusto e corretto riparto della spesa tra i vari
utenti. Tali criteri riguardano in linea di massima:
una ripartizione della spesa in=
base
alla superficie goduta da ciascun condomino;
- una ripartizione della spesa =
in base
alla cubatura di ciascuna unita immobiliare di proprietà esclusiva; =
- una ripartizione della spesa =
in
base al numero dei termosifoni (elementi radianti).
La legge non impone una scelta =
tra
alcuno di questi criteri, solo il Testo unico sulla edilizia economica e
popolare dispone che, per gli alloggi di questo tipo, il riparto vada
effettuato in base al numero degli elementi ovvero della superficie irradia=
ta.
Venendo ad esaminare brevemente=
le
caratteristiche di ciascun criterio, si può dire che il primo e molto
astratto e teorico ed in pratica fa riferimento più alla quantit&agr=
ave;
che ogni locale dovrebbe ricevere che a quella effettivamente erogata. E qu=
esto
un criterio che non considera l'altezza dei vari locali, che non sempre e
uniforme; inoltre presuppone una distribuzione particolare dei radiatori ta=
le
da correggere difformità esistenti tra i vari locali quanto alle
condizioni di esposizione. In mancanza di questo finisce col pagare di
più chi gode di una superficie maggiore senza che a questo effettiva=
mente
corrisponda il godimento di una maggiore quantità di calore.
Il secondo criterio elimina un
inconveniente del primo circa la presenza di locali con diverse altezze: e
evidente che considerare la cubatura consente di far riferimento ad un costo
unitario per metro cubo, col quale chi e proprietario di locali che si
estendono per una maggiore altezza dal pavimento al soffitto pagherà=
in
proporzione di più degli altri. Anche questo criterio come quello del
precedente punto non permette di considerare l'incidenza di altri fattori
(quale l'esposizione) che incidono sulla quantità di calore realmente
erogata.
Il terzo elemento di ripartizio=
ne ha
l'inconveniente di far pagare a ciascun condomino un prezzo unitario costan=
te
per ogni unita di misura radiante, mentre e tecnicamente noto che lo stesso
termosifone erogherà più o meno calore a seconda della maggio=
re o
minore vicinanza dalla caldaia o dalle diramazioni centrali.
Questi tre criteri, i più=
; seguiti
nella pratica, assicurano non in assoluto ma con buona approssimazione un
riparto che segua i criteri generali del Codice. La scelta tra uno dei tre
criteri e evidentemente compito dei condomini che nel regolamento inseriran=
no
uno dei criteri stessi. Quando e stata investita della questione circa la
maggiore o minore rispondenza di uno o l'altro criterio a realizzare il det=
tato
del Codice,
Le spese di riparazione, sostit=
uzione
e manutenzione straordinaria degli impianti.
Mentre le spese di gestione e di
esercizio si ripartono sulla base del criterio fissato dal 2° comma
dell'art. 1123 del Codice civile, e cioè quello della
proporzionalità rispetto all'uso che ciascun condomino può fa=
rne,
le spese di carattere straordinario, ovvero quelle che si traducono in
interventi di riparazione dell'impianto da guasti ed in vere e proprie
sostituzioni di parti e componenti, (tra questi ultimi vanno compresi quei
lavori di trasformazione resi necessari per adeguare gli impianti alle
caratteristiche minime imposte dalle leggi sul risparmio energetico o contro
l'inquinamento), si ripartono sulla base del criterio stabilito dal 1°
comma del medesimo articolo, quello della proporzionalità rispetto ai
valori di proprietà.
Ciò comporta una prima
importante conseguenza: tali spese sono a carico anche del condomino che al
momento fosse privo del servizio di riscaldamento, essendo stato autorizzat=
o al
distacco dall'impianto centrale delle diramazioni ai radiatori collocati ne=
lla
sua unita immobiliare. Ciò si spiega col fatto che come proprietario=
di
una quota ideale di tutte le parti comuni, e quindi anche dell'impianto di
riscaldamento, deve sopportarne in ogni caso l'onere che deriva dalla neces=
sita
di conservarlo in normale stato di funzionamento, in efficienza e in piena
rispondenza a tutte le normative statali o regionali e comunali che in vist=
a di
finalità generali ne impongono la trasformazione o l'adeguamento.
Riscaldamento e risparmio energ=
etico
Dal
Gli obblighi di legge
Da tali leggi emergono tutta un=
serie
di obblighi per le proprietà condominiali dotate di un impianto di
riscaldamento, dai quali discendono alcune precise responsabilità (a=
nche
penali) dell'amministratore. Tali norme sono finalizzate a combattere
l'inquinamento e a contenere i consumi energetici. Si va dalla fissazione d=
ella
durata massima di accensione giornaliera, rapportata a fasce di zona nelle
quali viene diviso il territorio nazionale sulla base di caratteristiche
climatiche. Rispetto a queste norme vige l'obbligo che presso ogni impianto
l'amministratore esponga i dati circa la durata dei periodi di accensione
stabiliti e le generalità del gestore dell'impianto.
Un secondo gruppo di norme rigu=
ardano
i criteri da rispettare per assicurare l'isolamento termico degli edifici s=
ia
riguardo a quelli di nuova costruzione che a quelli ristrutturati. In questo
secondo caso deve essere il comune, cioè il sindaco e commissione
edilizia, a stabilire l'assoggettamento alle norme.
L'impianto di riscaldamento
E ovviamente di proprietà
comune in tutti i casi l'impianto cosiddetto centralizzato. Le parti comuni
dell'impianto sono costituite dal deposito di combustibile, dal bruciatore,
dalla caldaia, dalle tubazioni di diramazione, dalle pompe di circolazione.=
La
partecipazione di ciascun condomino alla proprietà dell'impianto ste=
sso
e commisurata, come gia si diceva per l'ascensore, al valore millesimale de=
lla
proprietà. Ciò in pratica comporta che l'onere relativo a lav=
ori
diretti alla conservazione del bene (riparazioni straordinarie, trasformazi=
oni
e rifacimento dell'impianto) ricadrà su ciascun condomino in proporz=
ione
del valore millesimale.
Gestione del servizio
I criteri di ripartizione delle=
spese
relative all'esercizio del servizio vanno riferiti, secondo quanto dispone
l'art. 1123, all'uso che ciascun condomino può esercitare. Nella pra=
tica
tale criterio si desume facendo riferimento ad alcuni elementi che,
alternativamente, possono essere:
a) la superficie radiante;
b) il numero degli elementi rad=
ianti;
c) la superficie delle unita
immobiliari;
d) la cubatura della unita
immobiliare.
Il =
regolamento
di condominio
Definizione
La legge impone il regolamento =
di
condominio negli edifici composti da oltre dieci condomini. In questo caso =
il
regolamento deve contenere norme circa:
1) l'uso delle cose comuni;
2) la ripartizione delle spese;=
3) la tutela del decoro
dell'edificio;
4) l'amministrazione.
Secondo il Codice, spetta a cia=
scun
condomino l'iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione=
di
quello esistente. Tale iniziativa deve, verosimilmente, concretarsi in una
proposta di approvazione del regolamento rivolta all'assemblea. Quale
sarà la maggioranza che può approvare ovvero modificare il
regolamento? Quella espressa da un numero di condomini che rappresenti alme=
no
Contro tale delibera e ammessa
opposizione da presentarsi alla autorità giudiziaria entro trenta gi=
orni
dalla deliberazione (per i dissenzienti) ovvero dalla comunicazione (per gli
assenti).
Regolamento predisposto dal
costruttore o dall'unico proprietario originario
Nel precedente paragrafo si &eg=
rave;
esaminato il caso del regolamento approvato dall'assemblea dei condomini
successivamente, ovvero contestualmente alla nascita del condominio. Non
è infrequente il caso che, prima ancora della nascita del condominio=
, il
costruttore o l' unico proprietario stabilisca un regolamento che nei singo=
li
atti (di compravendita o di successione o di donazione, ecc.) che sanciscon=
o le
pluralità delle proprietà individuali, viene espressamente ci=
tato
e richiamato. Ci troviamo di fronte ad un vero e proprio contenuto contratt=
uale
che assume valore vincolante, in quanto ogni acquirente lo fa proprio. Tale
regolamento è certamente modificabile in assemblea con la maggioranza
prescritta per la formazione del regolamento.
I limiti del regolamento=
Il Codice civile stabilisce che=
le
norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciasc=
un
condomino quali risultano dagli atti di acquisto o dalle convenzioni, e in
nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118 c. 11, 1119,
1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137. Ciò vuol che il regolamento non
può sancire le rinunce di un condomino alle cose comuni per giustifi=
care
il suo sottrarsi alle spese per la conservazione delle stesse, ma può
prevedere la divisibilità delle parti comuni; non può prevede=
re
una nomina dell'amministratore fuori dell'assemblea; non può alterar=
e i
limiti di rappresentanza in giudizio dell'amministratore; non può
stabilire diverse condizioni per la valida costituzione dell'assemblea, ovv=
ero
diverse maggioranze rispetto a quelle previste dalla legge; non può
prevedere norme diverse per l'impugnazione delle delibere.
Manutenzione e ricostruzione delle sc=
ale
Le scale, afferma l'art. 1124 d=
el
Codice civile, sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei piani a cui
servono. La spesa relativa e ripartita tra essi per metà in ragione =
del
valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in
misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. E’ evide=
nte
che il concetto di scale va inteso in senso lato ricomprendendovi finestre,
ringhiere, pianerottoli ecc.
Lastrici solari di uso esclusiv=
o
Si tratta di terrazzi di copert=
ura di
un edificio che hanno pero anche una funzione, sia pure non preminente, di
costituire uno spazio praticabile per uno dei condomini, generalmente il
proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano. In tal caso le spese=
per
la ricostruzione o la riparazione del lastrico (art. 1126 del Codice civile)
sono per 1/3 a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, per gli altri 2/3 sono a
carico di tutti i condomini dell'edificio, in proporzione. Questo se il
terrazzo copre l'intero edificio; se copre soltanto una parte, saranno tenu=
ti a
contribuire per i rimanenti 2/3 solo i condomini proprietari di una proprie=
tà
immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza.
Manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai.
L'art. 1125 del Codice civile p=
revede
che tali spese siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani
sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la
copertura dal pavimento e a quello del piano inferiore l'intonaco, la tinta=
e
la decorazione del soffitto.
Spese ripartite sulla base del =
valore
proporzionale
Mentre nei precedenti punti abb=
iamo
visto criteri di ripartizione correttivi che danno vita ad una distribuzione
degli oneri tra i condomini che tiene conto anche del potenziale uso del be=
ne o
del servizio, esamineremo ora tutte le voci di spesa che si ripartiscono
secondo un criterio direttamente proporzionale ai valori millesimali:
-spese relative ad androni e
portoncini d'ingresso;
-spese relative al tetto di
copertura;
-spese relative alle grondaie;
compenso dell'amministratore;
-spese relative alle fognature =
e ai
pozzi neri;
-spese relative ai giardini
condominiali;
-spese relative all'assicurazio=
ne del
fabbricato.
A quali spese non concorrono i
proprietari dei negozi
Gli edifici comprendono spesso =
non
solo appartamenti ma anche negozi posti al livello stradale. E’ evide=
nte
che in tal caso, applicando correttamente il 2° comma dell'art. 1123, c=
he
parla di ripartizione in proporzione all'uso che ciascuno può farne,=
per
alcuni servizi i negozi vanno esclusi. Si pensi al citofono o all'ascensore=
.
Le spese fatte dal condomino
Trattando di spese va fatto un =
breve
cenno all'art. 1134 del Codice civile, il quale stabilisce che il condomino
che, senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, ha sosten=
uto
spese per le cose comuni, non ha diritto al rimborso tranne che si tratti di
spesa urgente. Il punto è definire il concetto di spesa urgente che
consente il rimborso anche in mancanza di autorizzazione: indubbiamente deve
trattarsi di un'opera necessaria ed indifferibile, in mancanza della quale =
la
cosa comune verrebbe a subire un grave danno e pregiudizio.
La legge dispone che tutti i
condomini siano obbligati dalla delibera adottata, anche se dissenzienti o
assenti. E’ pertanto naturale che tale norma sia contemperata dalla
possibilità offerta ad assenti e dissenzienti di impugnare le delibe=
re
assembleari; in particolare, contro le delibere contrarie alla legge o al
regolamento di condominio possono fare ricorso all'autorità giudizia=
ria.
Tale ricorso non sospende automaticamente l'efficacia e quindi l'esecuzione
della delibera contestata, a meno che non sia la stessa autorità
giudiziaria che sospende l'esecuzione stessa.
Quando deve essere presentato e
proposto il ricorso?
La legge parla di trenta giorni=
che
per i dissenzienti decorrono dalla data in cui e stata adottata la delibera=
e
per gli assenti dalla data di comunicazione. Va chiarito che per dissenzien=
te
deve intendersi non solo chi ha rotato contro una delibera poi approvata, ma
anche chi ha votato a favore di una delibera poi bocciata. Non può
ovviamente ricorrere per l'annullamento della delibera il condomino che in
assemblea fu favorevole o si astenne.
<= span style=3D'font-size:11.0pt;color:blue'>L’assicurazione del fabbricato<= o:p>
L’Assicurazione del fabbr= icato è una delle spese con le quali fanno i conti in tutti i condomini. <= o:p>
Oggi i contratti di assicurazio=
ne
sono spesso contratti globali che prevedono la copertura di tutti i rischi,
dall’incendio alla responsabilità civile ecc.
Vanno valutati attentamente le
clausole contrattuali sottoposte dalle compagnie assicurative onde evitare =
di
incappare in clausole vessatorie.
Legislazione
Codice civile artt. 1882, 1999,=
1892,
1893, 1998, 1899, 1900, 1901, 1905, 1906, 1907, 1908, 1909, 1912, 1913, 191=
4,
1915, 1916, 1917, 1918.
R.D. 28 aprile 1938, 1165 T.U. =
per
l’edilizia economica e popolare artt. 55, 56, 57.
La tabella
millesimale e la ripartizione delle spese
Definizione
Abbiamo visto nei capitoli prec=
edenti
come tutto il condominio ruoti attorno al concetto di proprietà comu=
ne
di alcuni beni. Abbiamo anche accennato più volte che nel condominio=
la
misura di partecipazione di ciascun proprietario singolo alla propriet&agra=
ve;
comune e proporzionale al valore dell'intero edificio. Sorge dunque il prob=
lema
di vedere come tutte queste quote si armonizzino in una entità compl=
essa
che le comprende.
L'art. 68 delle disposizioni di
attuazione del Codice civile prevede, a tale proposito, che il regolamento =
di
condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di
ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singo=
li
condomini. I valori dei piani e delle porzioni di piano, ragguagliati a que=
llo
dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in apposite tabe=
lle
allegate al regolamento di condominio.
Come si forma e si approva la t=
abella
Su questo la giurisprudenza e
costante. In materia di condominio la determinazione dei valori dei piani o
porzioni di piano di proprietà di ciascun condomino e le espressioni=
in
millesimi di tali valori esigono l'accordo di tutti i condomini e, in manca=
nza,
vanno effettuati dal giudice su istanza degli interessati. Sarebbe pertanto
nulla la determinazione e l'adozione fatta da parti di una maggioranza, sia=
pur
vasta, di condomini. L'assente o il dissenziente può sempre rivolger=
si
al giudice per chiederne la pronuncia di inefficacia. Insomma la tabella non
può essere approvata dall'assemblea alla stregua di qualunque altra
delibera. E naturale che, in base al principio sopra enunciato, anche le
successive modificazioni della tabella richiedono o l'assenso di tutti o la
pronuncia del giudice.
Modificazione delle tabelle pre=
viste
dal Codice civile
Le tabelle possono essere rived=
ute o
modificate anche nell'interesse di un solo condomino nei seguenti casi: qua=
ndo
risulta che sono conseguenze di un errore;
- quando per le mutate condizio=
ni di
una parte dell'edificio, in conseguenza delle sopraelevazioni di nuovi pian=
i,
di espropriazione parziale e di innovazioni di vasta portata, e notevolmente
alterato il rapporto originario.
La ripartizione delle spese
Sul complesso delle spese che un
condominio deve affrontare e sui criteri di ripartizione delle stesse tra i
condomini occorre far riferimento a quanto stabilisce l'art. 1123 del Codice
civile, secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godim=
ento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'inter=
esse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciasc=
uno,
salvo diversa convenzione. Fin qui l'articolo pone un diretto rapporto tra
avere delle spese e tabella millesimale. In sostanza ogni condomino parteci=
pa
alle spese in proporzione delle sue quote (millesimale) di partecipazione a=
lla
proprietà comune. 11 secondo comma specifica ulteriormente tale
criterio, affermando che, se si tratta di cose destinate a servire i condom=
ini
in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che cias=
cuno
può farne. E ciò appare naturale. Si pensi ad un bene comune =
come
l'ascensore; l'impianto e di proprietà comune in proporzione delle
proprietà esclusive di condominio. Quanto al servizio reso, pero, non
c'e dubbio che diversa sarà l'utilità che può trarne e=
d il
pratico uso che può farne un condomino che abita al 1° piano ed =
uno che
abita all'8° piano dell'edificio.
Alla luce dei criteri sopra esp=
osti
esamineremo di seguito alcuni dei più ricorrenti servizi e beni comu=
ni,
rimandando per quanto riguarda ascensore, riscaldamento e portierato al
capitolo sui beni comuni.
Condominio e comunione (codice civile=
artt.
1100 – 1137 e disposizioni attuative artt. 61-71)
1100. Norme regolatrici.
Quando la proprietà o altro diritto reale
spetta in comune a più persone [Oggetto] [c.c. 920] se il titolo o la
legge [Oggetto] [c.n. 258, 872] non dispone diversamente [Oggetto] [c.c. 21=
5]
si applicano le norme seguenti [Oggetto] [c.c. 1350, nn. 1, 2 e 3, 2643, n.=
3,
2711].
1101. Quote dei partecipanti.
Le quote dei partecipanti alla comunione si pres=
umono
eguali [Oggetto] [c.c. 1118].
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi
[Oggetto] [c.c. 1103, 1105] quanto nei pesi [Oggetto] [c.c. 1104, 1123, 226=
3;
disp. att. c.c. 68] della comunione, è in proporzione delle rispetti=
ve
quote.
1102. Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della c=
osa
comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli al=
tri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto [Oggetto] [c.c.
1073, 2256]. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazio=
ni
necessarie per il miglior godimento della cosa [Oggetto] [c.c. 1103].
Il partecipante non può estendere il suo
diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie =
atti
idonei a mutare il titolo del suo possesso [Oggetto] [c.c. 714, 1164].
1103. Disposizione della quota.
Ciascun partecipante può disporre del suo
diritto [Oggetto] [c.c. 1059, 1104] e cedere ad altri il godimento della co=
sa
[Oggetto] [c.c. 1102] nei limiti della sua quota [Oggetto] [c.c. 1101, 1113;
c.n. 873].
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipan=
ti si
osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI
[Oggetto] [c.c. 1108, 2808, 2825].
1104. Obblighi dei partecipanti.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese
necessarie [Oggetto] [c.c. 1101] per la conservazione e per il godimento de=
lla
cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle
disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunz=
ia
al suo diritto [Oggetto] [c.c. 882, 888, 1070, 1118, 1128; disp. att. c.c. =
63].
La rinunzia non giova al partecipante che abbia =
anche
tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto =
in
solido [Oggetto] [c.c. 1292] con il cedente a pagare i contributi da questo
dovuti e non versati.
1105. Amministrazione.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune [Oggetto] [c.c. 1101, 2257].
Per gli atti di ordinaria amministrazione le
deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valo=
re
delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente [Oggetto]
[c.c. 918, 920].
Per la validità delle deliberazioni della
maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente
informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per
l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero =
se
la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante pu&ograv=
e;
ricorrere all'autorità giudiziaria [Oggetto] [c.c. 899]. Questa prov=
vede
in camera di consiglio [Oggetto] [c.p.c. 737] e può anche nominare un
amministratore [Oggetto] [c.n. 261, 872].
1106. Regolamento della comunione e nomina di
amministratore.
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato
dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per
l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune
[Oggetto] [c.c. 918, 1107, 1138, 2257].
Nello stesso modo l'amministrazione può e=
ssere
delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo,
determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore [Oggetto] [c.c.
1129].
1107. Impugnazione del regolamento.
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può
impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della
comunione [Oggetto] [c.c. 1106, 1137] entro trenta giorni [Oggetto] [c.c. 2=
964]
dalla deliberazione che lo ha approvato [Oggetto] [c.c. 1138]. Per gli asse=
nti
il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la
deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle
opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente=
senza
che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli ere=
di e
gli aventi causa dai singoli partecipanti.
1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordin=
aria
amministrazione.
Con deliberazione della maggioranza dei partecip=
anti
che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, =
si
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o=
a
renderne più comodo o redditizio il godimento [Oggetto] [c.c. 1115],
purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti
[Oggetto] [c.c. 899, 903] e non importino una spesa eccessivamente gravosa
[Oggetto] [c.c. 1120, 1121].
Nello stesso modo si possono compiere gli altri =
atti
eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizie=
voli
all'interesse di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipant=
i per
gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune=
e
per le locazioni di durata superiore a nove anni [Oggetto] [c.c. 1350, n. 8,
1572, 2643, n. 8].
L'ipoteca può essere tuttavia consentita =
dalla
maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la
restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento
della cosa comune [Oggetto] [c.c. 1103, 2825; c.n. 260, 262, 872].
1109. Impugnazione delle deliberazioni.
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente
può impugnare [Oggetto] [c.c. 23, 1137, 2377] davanti
all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza [Oggetto]
[c.c. 899]:
1) nel caso previsto dal secondo comma dell'arti=
colo
1105 , se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa
comune;
2) se non è stata osservata la disposizio=
ne del
terzo comma dell'articolo 1105 ;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o =
ad
altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con =
le
norme del primo e del secondo comma dell'articolo 1108 .
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena =
di
decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione [Oggetto] [c.c. 2964]. P=
er
gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comuni=
cata
la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria
può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato [Oggetto] [=
c.c.
2378].
1110. Rimborso di spese.
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli
altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per=
la
conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso [Oggetto] [c.c. 113=
4].
1111. Scioglimento della comunione.
Ciascuno dei partecipanti può sempre doma=
ndare
[Oggetto] [c.p.c. 784] lo scioglimento della comunione [Oggetto] [c.c. 919,
1054, 1112, 1350, n. 11, 1506, 2283, 2817, n. 2, 2825]; l'autorità
giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non
superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare
gli interessi degli altri [Oggetto] [c.c. 320, 375, n. 3].
Il patto di rimanere in comunione per un tempo n=
on
maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi ca=
usa
dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, ques=
to
si riduce a dieci anni [Oggetto] [c.c. 713].
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorit&ag=
rave;
giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del t=
empo
convenuto [Oggetto] [c.c. 2646; c.n. 260, 872].
1112. Cose non soggette a divisione.<=
span
style=3D'font-size:11.0pt'>
Lo scioglimento della comunione [Oggetto] [c.c. =
1111]
non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise,
cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate [Oggetto] [c.c. 1114,
1119].
1113. Intervento nella divisione e opposizioni.<=
/span>
I creditori e gli aventi causa da un partecipante
[Oggetto] [c.c. 1103] possono intervenire nella divisione [Oggetto] [c.p.c.
105, 267] a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già
eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione [Oggetto] [c.p.c. 78=
4]
anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento de=
ll'azione
revocatoria [Oggetto] [c.c. 2901] o dell'azione surrogatoria [Oggetto] [c.c.
2900].
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili
[Oggetto] [c.c. 1350, n. 11], l'opposizione per l'effetto indicato dal comma
precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di
divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione
della relativa domanda [Oggetto] [c.c. 2685].
Devono essere chiamati a intervenire, perch&eacu=
te; la
divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro c=
he
hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a
trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o
della trascrizione della domanda di divisione giudiziale [Oggetto] [c.c. 15=
06,
2825].
Nessuna ragione di prelevamento in natura per cr=
editi
nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal
comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo
anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione [Oggetto] [c.c. 737=
].
1114. Divisione in natura.
La divisione ha luogo in natura, se la cosa pu&o=
grave;
essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipan=
ti
[Oggetto] [c.c. 1112, 1119, 1506].
1115. Obbligazioni solidali dei partecipanti.
Ciascun partecipante può esigere che siano
estinte le obbligazioni in solido [Oggetto] [c.c. 1292] contratte per la co=
sa
comune [Oggetto] [c.c. 1108], le quali siano scadute o scadano entro l'anno
dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si prele=
va dal
prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura,=
si
procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso acco=
rdo
tra i condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solid=
o e
non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota
corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti [Oggetto] [c.c.
1299].
1116. Applicabilità delle norme sulla div=
isione
ereditaria.
Alla divisione delle cose comuni si applicano le=
norme
sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con
quelle sopra stabilite [Oggetto] [c.c. 713, 846, 920, 1350, n. 11].
Capo II<=
/b>
Del condominio neg=
li
edifici
1117. Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei
proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il
contrario non risulta dal titolo [Oggetto] [disp. att. c.c. 61]:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazio=
ni, i
muri maestri, i tetti e i lastrici solari [Oggetto] [c.c. 1126], le scale, i
portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in gene=
re
tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio d=
el
portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stendit=
oi e
per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di
qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascens=
ori,
i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di
scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per=
il
riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai local=
i di
proprietà esclusiva dei singoli condomini [Oggetto] [c.c. 1120, 1122,
1123, 1128, 1130, n. 2 e n. 4, 1131, 1134, 1138].
1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni=
.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indic=
ate
dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzi=
one
di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diri=
tto
sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro
conservazione [Oggetto] [c.c. 1104, 1121, 1123].
1119. Indivisibilità.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a
divisione [Oggetto] [c.c. 1112], a meno che la divisione possa farsi senza
rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino [Oggetto]
[disp. att. c.c. 61, 62].
1120. Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal qui=
nto
comma dell'articolo 1136 , possono disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni [Oggetto] [c.c. 1108, 1117, 1121, 1122, 1123].
Sono vietate le innovazioni che possano recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne
alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino=
.
1121. Innovazioni gravose o voluttuarie.<=
/b>
Qualora l'innovazione [Oggetto] [c.c. 1120] impo=
rti
una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle partico=
lari
condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non inten=
dono
trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibi=
le,
l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomi=
ni che
l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e =
i loro
eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai
vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera [Oggetto] [c.c. 1108, 1118].
1122. Opere sulle parti dell'edificio di
proprietà comune.
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano=
di
sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle
parti comuni dell'edificio [Oggetto] [c.c. 1117, 1120, 1123, 1138].
1123. Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il
godimento delle parti comuni dell'edificio [Oggetto] [c.c. 882, 1117, 1122]=
per
la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni [Ogge=
tto]
[c.c. 1120] deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in mi=
sura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [Oggetto] [c.c.
1101], salvo diversa convenzione [Oggetto] [c.c. 1118, 1130, n. 3, 1134, 11=
35,
n. 2, 1138; disp. att. c.c. 63].
Se si tratta di cose destinate a servire i condo=
mini
in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che cias=
cuno
può farne.
Qualora un edificio abbia più scale [Ogge=
tto]
[c.c. 1124], cortili, lastrici solari [Oggetto] [c.c. 1126], opere o impian=
ti
destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla
loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae
utilità.
1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale.<=
/span>
Le scale sono mantenute e ricostruite dai propri=
etari
dei diversi piani a cui servono [Oggetto] [c.c. 1123]. La spesa relativa
è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei sing=
oli
piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spe=
sa,
che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le
cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari,
qualora non siano di proprietà comune.
1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti,=
delle
volte e dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai
proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del
proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del
soffitto.
1126. Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte =
di
essi non è comune a tutti i condomini [Oggetto] [c.c. 1117, n. 1, 11=
23],
quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo
nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due t=
erzi
sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a =
cui
il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzi=
one
di piano di ciascuno.
1127. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edif=
icio.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio
può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrime=
nti
dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario
esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le
condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla
sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio
ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli
altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da
occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compre=
so
quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli=
è
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare.
1128. Perimento totale o parziale dell'edificio.=
Se l'edificio perisce interamente o per una part=
e che
rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può
richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia sta=
to
diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'ass=
emblea
dei condomini delibera [Oggetto] [c.c. 1136] circa la ricostruzione delle p=
arti
comuni dell'edificio [Oggetto] [c.c. 1117], e ciascuno è tenuto a
concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [Oggetto] [c=
.c.
1104].
L'indennità corrisposta per l'assicurazio=
ne
[Oggetto] [c.c. 1882] relativa alle parti comuni è destinata alla
ricostruzione di queste [Oggetto] [c.c. 1017, 1019, 1020, 2742].
Il condomino che non intende partecipare alla
ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere [Oggetto] [c.c. 2932] =
agli
altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva
proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non
preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
1129. Nomina e revoca dell'amministratore.
Quando i condomini sono più di quattro,
l'assemblea nomina un amministratore [Oggetto] [c.c. 1106, 1135, n. 1]. Se
l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e pu&ogr=
ave;
essere revocato [Oggetto] [c.c. 1131] in ogni tempo dall'assemblea [Oggetto]
[c.c. 1131].
Può altresì essere revocato
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che
nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131 , se per due anni no=
n ha
reso il conto della sua gestione [Oggetto] [c.c. 1130], ovvero se vi sono
fondati sospetti di gravi irregolarità [Oggetto] [c.c. 1105].
La nomina e la cessazione per qualunque causa
dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [Oggett=
o]
[disp. att. c.c. 64, 65].
1130. Attribuzioni dell'amministratore.
L'amministratore deve [Oggetto] [c.c. 1133]:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio [Oggetto] [c.=
c.
1135, 1138];
2) disciplinare l'uso delle cose comuni [Oggetto]
[c.c. 1117] e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che=
ne
sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini [Oggetto] [c.c. 112=
3;
disp. att. c.c. 63];
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e=
per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti in=
erenti
alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il=
conto
della sua gestione [Oggetto] [c.c. 1129, 1135, n. 3].
1131. Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art=
icolo
precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio=
o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza [Oggetto] [c.c. 1132,
1133] dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini
sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qual=
unque
azione concernente le parti comuni dell'edificio [Oggetto] [c.c. 1117]; a l=
ui
sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si
riferiscono allo stesso oggetto [Oggetto] [disp. att. c.c. 65].
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un
contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore [Oggetto] [c.=
c.
1136], questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea d=
ei
condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo
può essere revocato [Oggetto] [c.c. 1129] ed è tenuto al
risarcimento dei danni.
1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti<=
/span>
Qualora l'assemblea dei condomini abbia delibera=
to di
promuovere una lite o di resistere a una domanda [Oggetto] [c.c. 1131, 1136=
] il
condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può
separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della =
lite
per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta gior=
ni
da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa =
per
ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole =
al
condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è
tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile
ripetere dalla parte soccombente [Oggetto] [c.p.c. 90].
1133. Provvedimenti presi dall'amministratore.
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'a=
mbito
dei suoi poteri [Oggetto] [c.c. 1130, 1131] sono obbligatori per i condomin=
i.
Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso
all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria
nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137 .
1134. Spese fatte dal condomino.
Il condomino che ha fatto spese per le cose comu=
ni
[Oggetto] [c.c. 1117, 1123] senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urg=
ente
[Oggetto] [c.c. 1110, 1135].
1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.=
Oltre quanto è stabilito dagli articoli
precedenti, l'assemblea dei condomini provvede [Oggetto] [c.c. 1130, n. 1,
1136; disp. att. c.c. 67]:
1) alla conferma dell'amministratore e all'event=
uale
sua retribuzione [Oggetto] [c.c. 1129];
2) all'approvazione del preventivo delle spese
occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore [Oggetto] [c.c. 1130] e all'impiego del residuo attivo
della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria,
costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori =
di
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in qu=
esto
caso deve riferirne nella prima assemblea [Oggetto] [c.c. 1134].
1136. Costituzione dell'assemblea e validit&agra=
ve;
delle deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio [Oggetto]
[disp. att. c.c. 67].
Sono valide le deliberazioni approvate con un nu=
mero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per man=
canza
di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno succes=
sivo
a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima=
; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti =
il
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la r=
evoca
dell'amministratore [Oggetto] [c.c. 1129] o le liti attive e passive relati=
ve a
materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo
[Oggetto] [c.c. 1131, 1132], nonché le deliberazioni che concernono =
la
ricostruzione dell'edificio [Oggetto] [c.c. 1128] o riparazioni straordinar=
ie
di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza
stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innova=
zioni
previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate =
con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condom=
inio
e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non co=
nsta
che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige pro=
cesso
verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'asse=
mblea.
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma de=
gli
articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare rico=
rso
all'autorità giudiziaria [Oggetto] [c.c. 23, 2377], ma il ricorso non
sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordin=
ata
dall'autorità stessa [Oggetto] [c.c. 1107].
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di
decadenza [Oggetto] [c.c. 2964], entro trenta giorni, che decorrono dalla d=
ata
della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti.
61. Qualora un edificio o un gruppo di edifici
appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa
dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il
condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte
possono costituirsi in condominio separato [Oggetto] [c.c. 1117, 1119].
Lo scioglimento è deliberato dall'assembl=
ea con
la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice ,=
o
è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un
terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chied=
e la
separazione.
62. La disposizione del primo comma dell'articolo
precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecip=
anti
alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice [Oggetto] [c.c. 11=
19].
Qualora la divisione non possa attuarsi senza
modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa
dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condomin=
io
deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal qui=
nto
comma dell'articolo 1136 del codice stesso.
63. Per la riscossione dei contributi in base al=
lo
stato di ripartizione approvato dall'assemblea [Oggetto] [c.c. 1104],
l'amministratore può ottenere decreto d'ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione [Oggetto] [c.c. 1123, 1130, n. 3; c.p.c.
642].
Chi subentra nei diritti di un condomino è
obbligato, solidalmente con questo [Oggetto] [c.c. 1292], al pagamento dei
contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi [Og=
getto]
[c.c. 1219], che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il
regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospende=
re
al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibil=
i di
godimento separato.
64. Sulla revoca dell'amministratore, nei casi
indicati dal terzo comma dell'articolo 1129 e dall'ultimo comma dell'artico=
lo
1131 del codice , il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto
motivato, sentito l'amministratore medesimo.
Contro il provvedimento del tribunale può
essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni da=
lla
notificazione.
65. Quando per qualsiasi causa manca il legale
rappresentante dei condomini [Oggetto] [c.c. 1129, 1131], chi intende inizi=
are
o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può
richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'articolo 80 del
codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite. <= o:p>
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tan=
to
ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di
ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato =
ai
condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza
[Oggetto] [disp. att. c.c. 67].
67. Ogni condomino può intervenire
all'assemblea anche a mezzo di rappresentante [Oggetto] [c.c. 1135; disp. a=
tt.
c.c. 66].
Qualora un piano o porzione di piano dell'edific=
io
appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno
diritto a un solo rappresentante nell'assemblea che è designato dai =
comproprietari
interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente [Oggetto] [c.=
c.
1136].
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano
dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono
all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei serv=
izi
comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni,
ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni
dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.
68. Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice , il regolamento di condominio deve precisare = il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spett= ante in proprietà esclusiva ai singoli condomini [Oggetto] [c.c. 1101]. <= o:p>
I valori dei piani o delle porzioni di piano,
ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in mille=
simi
in apposita tabella allegata al regolamento di condominio [Oggetto] [c.c.
1138].
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tie=
ne
conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione=
di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
69. I valori proporzionali dei vari piani o porz=
ioni
di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un s=
olo
condominio, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un err=
ore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte
dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di
espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è
notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani=
o
porzioni di piano [Oggetto] [disp. att. c.c. 67].
70. Per le infrazioni =
al
regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione=
, il
pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fon=
do
di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
71. Il registro indica=
to dal
quarto comma dell'articolo 1129 e dal terzo comma dell'articolo 1138 del co=
dice
è tenuto presso l'associazione [professionale] dei proprietari di
fabbricati.